合肥學(xué)院房地所研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)：感謝新安晚報(bào)提供這個(gè)平臺(tái)讓我與在座各位交流。

　　關(guān)于高架橋，我要說(shuō)兩大優(yōu)點(diǎn)和兩大缺點(diǎn)：最大的優(yōu)點(diǎn)就是大大節(jié)約了人們?cè)诼飞舷牡臅r(shí)間。同時(shí)，提高了金寨路的安全系數(shù)，對(duì)車(chē)輛進(jìn)行了有效分流。缺點(diǎn)就是一個(gè)噪音太大，另一個(gè)是破壞了城市規(guī)劃建設(shè)中的美感。

　　橋建成以后，對(duì)沿途以及經(jīng)開(kāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響？

　　首先對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)?？傮w來(lái)說(shuō)是有利的：原來(lái)想到這里買(mǎi)房的人，最大的擔(dān)心就是路上的通行時(shí)間，有了高架橋可以大大縮短通行時(shí)間，就可以吸引更多的人到這里購(gòu)房；還可以吸引更多的人來(lái)此購(gòu)物、旅游、觀(guān)光；商業(yè)地產(chǎn)，特別是大型購(gòu)物中心，有可能在這里形成。

　　其次對(duì)住宅。從高架橋開(kāi)始建設(shè)到竣工的這段時(shí)間，我認(rèn)為房?jī)r(jià)是上漲的。因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的一個(gè)非常重要的因素就是對(duì)未來(lái)的預(yù)期。其他的消費(fèi)品往往價(jià)格一高，購(gòu)買(mǎi)的人會(huì)減少，價(jià)格一低，購(gòu)買(mǎi)的人會(huì)增加。但是房屋不是這樣，一個(gè)重要原因就是預(yù)期能夠升值。但是這一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響的不確定性非常大。一方面有人預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，但是同時(shí)不可否認(rèn)在建設(shè)期內(nèi)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況會(huì)下降，經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)會(huì)大幅度下跌。在高架橋建通的一段時(shí)間內(nèi)，假設(shè)其他因素不考慮的話(huà)，住宅價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有可能上漲。

　　對(duì)合肥市目前約3600元/平方米的房?jī)r(jià)，我也覺(jué)得比較低，我們來(lái)看一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的指標(biāo)，即一套房子的總價(jià)與一個(gè)家庭的年收入之比。這個(gè)比值一般來(lái)說(shuō)是8∶1到9∶1。合肥目前人均住宅建筑面積是30平方米，現(xiàn)在按照8∶1到9∶1的公式來(lái)套，2010年合肥的人均可支配收入比現(xiàn)在高得多，達(dá)到“十一五”規(guī)劃目標(biāo)時(shí)，合肥市的房?jī)r(jià)應(yīng)該在4500~5000元/平方米。所以，目前的房?jī)r(jià)上漲是正常的。

　　為什么大家還覺(jué)得房?jī)r(jià)高呢？我們還要注意一個(gè)現(xiàn)象，那就是合肥市能夠達(dá)到收入平均水平的人只有40%，60%的人并沒(méi)有達(dá)到平均水平。目前感到住房緊張，不滿(mǎn)意的恰恰是這部分中低收入人群。住房是個(gè)非常特殊的商品，不僅僅是消費(fèi)品，而且還是保障品。全國(guó)人民，特別是中低收入人群可以享受政府的住房政策，但是政府只能解決住的問(wèn)題，但是住的是否豪華這個(gè)不能保證。房?jī)r(jià)的高和低是相對(duì)而言的，是相對(duì)于某一個(gè)群體的購(gòu)買(mǎi)力而言的。尤其是在不同的城市，甚至一個(gè)城市不同的地方，同一個(gè)地方不同的人群、不同的家庭都是不一樣的。接下來(lái)還想談?wù)勯_(kāi)發(fā)商。我認(rèn)為，一個(gè)成功的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該分為三個(gè)階段：創(chuàng)業(yè)時(shí)，在市場(chǎng)滾打時(shí)，我認(rèn)為他應(yīng)該做“刁民”。我認(rèn)為“刁”不是貶義詞，“刁”就是大膽、敢干。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房子就是要賺錢(qián)，而且盡可能榨取最后一點(diǎn)剩余價(jià)值。你只要不違法，當(dāng)然可以多掙錢(qián)。開(kāi)發(fā)商如果已經(jīng)做到一定業(yè)績(jī)，人生應(yīng)該轉(zhuǎn)軌，這時(shí)候應(yīng)該由“刁民”變成“良民”。要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任感。賺錢(qián)其實(shí)是無(wú)止境的。錢(qián)實(shí)際上就是流通的手段。當(dāng)完成這個(gè)階段，我認(rèn)為又要進(jìn)入第三個(gè)階段――“順民”。這個(gè)時(shí)候用一句話(huà)來(lái)概括就是：只做人，不做事了。這樣的例子現(xiàn)在太多了。